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小老头的博客

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日志

 
 

土地出让、房地产已经成为各级政府的主要来源  

2013-08-17 07:32:33|  分类: 社会现象 |  标签: |举报 |字号 订阅

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按:这是一篇触目惊心的文章

    一场全国性地方债务审计风暴正在升级。审计署相关负责人日前透露,36个地区的债务中,有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100%,陷入资不抵债的尴尬境地。

??尽管审计署并未公布这些省会城市的具体名单,但来自老虎财经的债务压力黑名单显示,15个目标省会城市中债务压力排名前十的城市分别为南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙(楼盘)、武汉、哈尔滨、西安和兰州。

??资不抵债的困境,迫使部分地方政府疯狂卖地。今年上半年,上述10个城市土地出让金高达4703亿元,平均同比增幅达200%。而上述10个城市的债务总额或将接近万亿规模。

??疯狂卖地

??根统计,上述10个城市中,兰州今年上半年土地出让揽金最多,政府公开签约的土地有53宗,合计46157亩以上,金额超过2537.8亿元,相比2012年上半年的4.63亿元,同比增长546%

??包括兰州在内,广州、哈尔滨、长沙等7个城市上半年的土地出让金增幅超过100%

??伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。由此可见,黑名单内的10个城市上半年土地出让金,在300个城市总额中占比达四成,且增幅远远超过60%的平均水平。

??武汉上半年土地市场的热度延续至今,近期更上演了最疯狂的土地出让。近日,武汉市短短一日内在网上出让11宗地块,净用地面积62.67万平方米,成交总额为44亿元。据悉,每一宗土地几乎吸引了近十家开发商参与竞拍,而且该市东湖区一宗地块在出让过程中,竞价达487次,以114%的溢价率拍出,成交价刷新了地王纪录。此外,当日另外两宗地块的溢价率高达138%140%

??“武汉土地市场火热,且价格进一步被推高。某上市房企华中区域项目负责人蔡先生向记者分析,他用空前来描述武汉土地市场在上半年的火热程度。蔡先生称,除了业内看好该区域的楼市,武汉主城区土地资源稀缺,且政府推出土地供应量增加,且为优质地块,因此土地价格被逐步推高。

??同样,长沙市在上半年通过土地出让收入为172亿元,同比增幅279%之后,进入78月,土地交易热度依然未减。在长沙市岳麓区一宗科研用地出让过程中,经过了88次竞价,最后以超过190%的高溢价率拍出。

??与上述两个省会城市相似,合肥在上半年土地收入创下198亿元新高,同比增幅达到110%,然而,进入8月以来,合肥计划卖地再超千亩。光是81日,合肥在出让两宗约500亩土地时,已揽金高达45亿元。合肥某开发商在接受本报记者采访时预计,该市8月揽金将刷新今年单月的最高纪录。

??地方债务危机难解

??业内人士认为,在地方政府土地出让收入增幅惊人的背后,正是来自于财政收入和地方债务的压力。广东省政府一位人士表示,在地方实体经济增长乏力之际,土地土壤收入理所当然地成为了偿还债务的救命稻草

??国土资源部日前公布的报告称,今年上半年,全国房地产用地供应、土地出让金收入均创下历史新高,土地仍为地方政府最主要的偿债手段。

??地方发行的城投债仅是地方债务的其中一部分,由于不少地方政府难以摆脱债务缠身的困境,因此以地换钱成为主要出路。

??但是,土地出让收入大幅增长的趋势,难解地方债务危机。

??在上述黑名单中,广州成为唯一的一线城市,该市上半年的土地出让收入为369.7亿元,同比增幅达到368%

??广州财政局公开表示,今年末本级政府负有偿还责任债务余额扩至1340.48亿元,须分8年还清。在执行完2013年度的债务举借和归还计划后,广州市政府的债务率将达99.52%,偿债率达19.37%

??实际上,广州逼近债务风险警戒线已是不争事实。2013年,广州市政府须归还地方债本息260.90亿元,该市近日拟再发债382亿元,其中,20%将被用于偿还旧债。

     今后的政府吃什么?

现在大部分地方政府都是靠出让土地过日子,土地卖光了,今后政府吃什么不说,吃的用的都是“绝子孙后路”,灭子孙后代赖以生存的资源。

1997年全国耕地面积为19.49亿万亩,到2011年只剩下18.26亿万亩,减少了1.23万亿亩,按照如此推算,我国用不了今年多少年,吃饭就成了大问题,现在有的省市,粮食已经连年减产。

地卖光了,子孙后代不顾,今后政府吃什么?

    房价哪有不涨之理?

今后与去年同比,土地上涨46.6%,像合肥这样的城市土地价格提升到900/亩,按容积率5来计算,楼盘价就达到2700元/㎡,上海某地段楼盘价达到40000元/㎡,再加上成本和各种各样的税,羊毛出在羊身上。房价哪有不涨之理?

数据显示,南京市上半年通过土地出让揽金307.1亿元,同比增幅为133%,其金额增幅在排名前十的城市中并非最出众的一员。南京全市上半年公共财政预算收入达到416.16亿元,同比增长了11.4%而土地出让金占据整个财政收入的42,46%,还不包括由房地产而产生的各项税收,如果把由房地产而产生的各项税收分离出来(建筑税、材料税、营业税、购置税......等等几十项税收),由房地产产生的税收要占据整个财政收入6070%。因此,如果房地产走下坡路,意味着中国经济面临着崩溃。

     有没有必要如此盲目发展?

俗话说,有多少力,办多少事。现在各地政府的形象工程、政绩工程仍然层出不穷,昆明昆明的地方债有多大?许多人都在问。即使是昆明市政府,也难以摸清楚具体数字。理财周报记者根据当地四大融资平台债务测算,昆明地方债务率至少超过122.9%。

地处云贵高原的昆明,近几年摇身变成巨大的施工现场。实际上,仅地铁这个耗资数千亿元的巨无霸项目,在唤醒老城快节奏之前,将要抽掉这个城市极大部分融资,3000亿的总投资金额甚至要透支当地政府未来十年的预计财政收入。

从2009年开始,这个高原城市就进入“满城挖模式”。3、4条地铁线路同时进行施工,试图迅速打通后发城市的经脉。根据《昆明市城市轨道交通近期建设规划(2013-2019年)》的蓝图,未来将有5条市域铁路和9条地铁线路穿越整个城市,全程562公里,总投资3000亿元,地铁也因此成为昆明史上投资规模最大的单体工程。

  以去年378亿元的公共财政预算收入看,3000亿元几乎要透支昆明市未来10年的全部财政预算收入。有没有必要这样搞?

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